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徐建斌，中国工商银行个人金融部副总经理
个人按揭贷款的风险较低是业界的共识，本次分享的主要内容是按揭贷款风险的内容及风险特征、风险本质及风控逻辑、风险控制难点、风险控制措施以及信息科技赋能及应用。
业界和社会对按揭贷款的风险内容和特征有着不同的认识。从从业人员的角度看，按揭贷款的风险相对较低。从社会人员的角度看，房地产贷款的风险较高。因为房地产的高风险会影响到按揭贷款的风险，所以在这种情况下大家对于按揭贷款的风险内容和风险大小的认识差距非常大。
1、个体风险
认识一项业务或者一个产品的风险，要看他实质意义上的风险。借款的风险实质上就是到期没有还本付息。从统计数据来看，各大银行的按揭贷款的风险都是最低的，不良率都只有零点几，甚至零点零几。
不良率是目前业内和社会对银行贷款风险评价的主要指标，但事实上贷款不良率这个指标在衡量贷款实际风险上具有很大的欺骗性。
银行产生不良贷款后，需要进行处理，或是收回，或是核销，剩下继续处于不良状态的贷款除以贷款总额就是贷款不良率。但核销掉的贷款实际上已经形成风险损失，却并没有被计算在内。从各大行来的数据看按揭贷款的不良率和公司贷款的不良率相差不大，按揭贷款一般是百分零点二左右，公司贷款一般是百分之零点五左右。看似相差不大，但如果把实际已成风险损失、被核销掉的部分计算在内，则差距非常大。四大行公司贷款可能一年核销几百亿、上千亿，个人按揭的核销可能几十亿。所以目前常用的贷款不良率实际上不能反映贷款真实的风险水平。
2、系统性风险
从数字来看，按揭贷款的风险很低，但是相当部分人员觉得其风险较大，这和其具有系统性风险有关。房价的剧烈下跌可能带来批量性、系统性的风险，比如房价暴跌造成的美国次贷危机，带来很大的风险，我国90年代海南岛的房地产泡沫，也给银行造成巨大损失，当时按揭贷款还没有大面积开办。
从这几年的情况看，在各方面的风险控制手段机制完善以后，房价下跌对按揭贷款风险的影响得到有效控制。如前几年浙江温州、鄂尔多斯等地房价大幅下跌，最多的跌了一半多，近几年环北京的燕郊、廊坊，也跌了将近一半。这些地方按想象应该对个人按揭贷款会造成巨大风险，大量贷款可能就收不回来了。但事实上不是这样，这几个地方按揭贷款不良率在房价下跌时期有所上升，但最后的损失并不高。比如河北廊坊，房价下跌幅度很大，但各行的按揭贷款没有出现大面积不良损失，其中固安工行按揭贷款还是接近零不良。所以房价变化和真正的贷款风险还是两回事，不是画等号的关系。
3、渠道风险
除了批量性的风险，还有渠道性的风险。银行办理个人住房贷款业务需要与合作机构合作，一般很少直接面向借款人开展业务，尤其是一手房贷款。现在开发商一手房实施期房销售策略，期房销售的主体是开发商，在期房开发阶段，贷款实际上没有抵押物，都是靠开发商担保来发放购房贷款，这个环节中很容易发生输入性风险。如果开发商造假或者出现经营上的问题，比如资金流断裂，直接的结果就是房子不能如期完工。这意味着银行发放贷款的抵押物不能如期形成，也就是说贷款抵押有可能落空，这可能会给贷款带来比较大的风险。
近期有几家大开发商资金链比较紧张。如果项目完成不了可能会对银行造成风险，但如果项目本身是好的，只要后面有人接手，到最后也一般不会对个人按揭贷款造成风险。并不是说一家开发商倒了，银行的贷款就会颗粒无收，房子还在，项目还在，投入的钱还在，只要有人接手还是能化解风险。
1、贷款主体特征
个人按揭贷款业务之所以能够保持低风险，实际上和这项业务的特征、环境还有银行的管控手段都有关系。按揭贷款的主体是个人，是对自然人发放的贷款，这一点上不同于对法人发放的公司贷款，法人企业在经营过程中遇到的问题比较多，经营不善就可能会债务违约甚至破产清算。而个人主要依靠收入和资产转换还款，情况比较稳定、可预测。
2、贷款责任特征
我国自然人对债务承担无限责任，这也是在法律层面对银行债务的保护。公司破产就不用再偿还债务，而个人的各种贷款则不同，即使抵押物贬值，卖了以后仍然还不了贷款，债务依然存在。即使碰到房价下跌，抵押物价值不够还款，但如果自然人还有其他资产和收入，还是要还贷款，这个就是无限责任。
3、贷款用途特征
从贷款用途的特征角度看，个人从银行取得一笔贷款后个人的资产负债表上会增加一笔负债，这笔负债用于购房时会同步增加资产，对借款人来说，他的偿债能力总体上没有变化。这笔负债如用于消费，则借款人消费后资产端没有增加，借款人只能依靠未来的收入偿还贷款。
这笔负债如用于生产经营，则经营过程中能带来未来收入，可用于还本付息，但是经营本身有风险，经营亏损会影响还贷能力。所以，作为购房用途的贷款则相对风险较小，因为借款后同步形成资产，而且房产总体上价值是稳定的。
从借款人的角度来说，影响还款的因素主要有三个方面，即还款能力、还款意愿及不可抗力。
在还款能力方面，从银行的角度看，直接验证借款人还款能力的难度比较大，必须采取多方面的措施能让借款人证明其还款能力；
在还款意愿方面，银行作为债权人必须要有对借款人违约的成本约束，如果借款人违约成本小于需还款额，则很可能不还款；
银行对借款人可能面临的不可抗力因素必须纳入风险评估范围，预防每一种不可抗力是不可能的，但是不可抗力离不开大数定律，有一部分贷款是会遇到不可抗力，这一部分要在银行风险可控范围内，要通过提取风险拨备、及事前保险来覆盖这部分风险。所以不同的风险要靠不同的措施去控制。
按揭贷款的风险控制难点主要有四点：
1、信息的真实性验证；
2、合作机构方面的输入性风险控制；
3、宏观经济周期的把握；
4、外部社会环境。
外部社会环境这个环节对银行按揭贷款非常重要，银行按揭贷款业务最简单的是抵押，但是抵押这个环节在不同地方实施情况差距较大，有的地方很规范完善，有的地方抵押业务的管理还存在很大漏洞，像前几年发生过的例子，银行员工去办抵押登记，而房管部门的窗口拿出的资料却有不真实的地方，这就会对银行贷款带来很大的风险。
对按揭贷款要进行全流程控制。对于公司贷款对贷款风险把控上个人的职业素质影响较大，对于贷款调查和审批人的专业要求比较高。个人按揭贷款则主要依靠规定的流程，调查人员了解借款人的真实情况、审批人员对调查人员的监督、抵押担保的落实、贷后的监督检查等，通过每个环节的工作到位来控制风险，整个产品都是按照标准化设计的，并且按照全流程风险控制的要求进行风险控制。
个人住房贷款的实质风险管控可以概括为“五真实”，即只要在贷款五个节点中做到真实，就可以控制住贷款风险：
1、 客户真实
客户真实其实是最重要的，现在按揭贷款里出现最大风险就是假按揭，实际上就是借款的人不是本人，是开发商的作假行为。
2、 首付款真实
真实的首付实际上是贷款的一个安全垫 ，购房人自己付了一部分，再贷款一部分，这样银行贷的这部分实际上风险就可控了。
3、 交易行为真实
交易真实就是借款人贷了钱之后确实用在买房上面。
4、 抵押物价值真实
抵押物的价值真实的抵押抵押有效的前提。一手房现在基本不用评估，取决于开发商的定价。但是对于抵押的二手房要做一些评估，由第三方的评估机构来评定价值。
5、 抵押手续真实
“五真实”里没有讲收入真实，传统贷款理念都强调第一还款来源要真实，但是在银行实际业务操作中事实上很难真正掌握借款人第一还款来源，因为还款来源和能够证明的时间是错位的。借款人还款时间是未来十年二十年的时间，但是收入证明是去年的，不能证明未来的还款能力，所以看起来注重第一还款来源很合理，但没法操作。另外，哪怕去年的还款来源证明也很难证实，有的人用税收来证明，在我国银行从业者、上市公司、政府机关税收缴纳比较规范，但大多数税收来源可能并不完全真实，很难形成量化和标准。但只要把这五个真实做到了，收入来源客户自己会评估，客户就会评估自己的还款能力，可以间接达到评估第一还款来源的目的。
从科技手段的应用上讲，贷款业务实际上在银行业务里，甚至所有的金融业务里用的手段是最落后的。其他业务如汇款、结算都很简单，手机上就可以操作，但是贷款还要履行很多手续，要填很多表，提供很多原始证据，要做很多的扫描复印的工作。基本上，这个是整个行业的问题，每家银行在这方面都处于较为落后的状态。所以现在要做线上化，即把原来手工操作的内容变成手机操作、电脑操作，也就是科技赋能。
科技赋能的内容很多，这里面真正能够落地的主要有以下几个方面：
第一是信息验证模式的创新，以前都是通过手工方式来验证信息，比如对人的验证就是看身份证，面对面交谈，以及签字。事实上对人的验证手段已经很多了，仅通过身份证复印件已经是比较落后的手段了。对人的信息最权威的是在公安部门，公安部门有人的住所、身份、出生等信息，可以从源头得到信息。对抵押物的信息最权威的在房产登记部门和产权登记部门，现在验证的方式是检查房产证。在信息化的时代这些信息的验证都需要和相关部门的数据库去直联，能够实现相互之间数据的直接交互，比这样效率会高得多。未来涉及对人和物的信息的验证，银行可以到相关部门去查。比如房产交易，不需要客户提供合同，可以直接去房管登记部把相关信息提过来。
第二是信息的共享，比如征信，现在每家银行做自己的业务，相互间不知道客户的全面信息，但是如果通过征信系统就可以知道。类似地，以后可以相互共享的信息会越来越多。
第三是智能合约的应用，所谓智能合约就是进行操作后自动会产生相应的结果，就像自动售货机，付款后自动供应可乐。贷款业务也可以这样，客户提供信息后贷款自动拨出。在这方面小额信用贷款已经有了相关应用，按揭贷款未来也会有更多相应的应用。
科技手段的变化最后会导致贷款的整个风控逻辑的变化。当前，产生风险的原因之一就是信息不对称，为了缓解这种信息不对称就要通过各种手段验证信息。而科技手段的应用特别是区块链的应用之后，客户可以自证信息的真实性，不需要银行一个个找客户去谈，如果信息在系统上自证能通过，后面的贷款就会自动发放。
区块链实际上在个贷领域里是一个非常好的应用场景，因为我们要的信息节点就是各个信息节点来的信息，这些信息如果做成一个链，在链上实现信息的共享，或者是各个节点的分别的验证，最后能够让客户自证信息。把区块链搭好，和房管、公安、民生部门都联合好，然后客户自己把信息在一个接口提供相应的信息，进入这个接口以后，后面所有的信息都通过区块链自动验证，最后一端通过后可以发放贷款。
这些信息未来的应用将会导致整个贷款风控逻辑的变化和整个银行业务的变化。
(责任编辑：邹运锋)
来源：TGES 2021高级研讨会：房地产金融与风险管理（7月）
