关于央行新政下房地产行业风险管理

（一）三道红线对房地产行业的影响

      第一个是有利于房地产行业长期持续的健康的发展。这一次政策出台的时候，监管领导提到说要建立长效机制。从事实上来看，我个人认为确实是有利于行业的长期稳定发展。在过去的10多年里，房地产行业多次调控，经常带来大幅的震荡和波动。这种震荡和波动不管是对区域经济的发展，还是对行业里面个别的不够稳健的企业都带来了不小的冲击。三道红线的出台，还有很多后续的措施加在一起，确实构成了一个长效的监管机制，它是有利于行业稳定发展的。比如说行业的固化，行业排名的固化，行业规模的稳定，都有利于房地产行业的长期稳定发展。

      第二个可能也有利于金融机构。对金融机构来讲，最大的正向作用是有利于去判断和辨别房地产行业的风险。金融机构面对房地产的时候，它的主要风险是三个。第一个是项目风险，比如地产项目它出了问题，这里把它称为微观的项目风险。第二个是中观的风险，比如说房地产企业出了问题。项目没问题，企业出了问题。第三个是行业风险。行业本身大幅的震荡和波动带来的风险。这三个风险里面，微观的项目风险是相对好判断的。这次三道防线出来之后，其实是把行业的风险大大下降了。因为行业的波动可以看到，它是一个长效机制的建立，发挥作用之后，整个行业的波动大大下降了。那么这一次三道红线出台之后，房地产企业在提档达标的过程中，受到三道红线的严格约束，而且三个指标是互相有牵制的。过去我们很难判断这些企业的主体风险，那么随着三道防线的长效机制的建立，对地产公司主体风险的评价难度大大下降了。所以从这个意义上来讲，金融机构在面临房地产行业的时候，行业风险的判断，地产公司主体风险的判断和项目风险的判断，都更容易了。

      第三个是有利于房地产公司自身的稳健发展。房地产公司出风险是因为杠杆太高，发展速度太快。这一次是12家重点企业，以后会逐渐扩大范围是，很多重点企业都要纳进来。行业发展的逻辑改变了。在过去的10多年，房地产行业发展的很重要的一个驱动力，是来自于杠杆驱动。但是三道红线提出了净资产负债率的要求，现金短债的要求，资产负债率的要求，那么行业的逻辑发生改变了，由杠杆驱动的规模扩张转向了以加速周转、提升经营能力为核心的内生式增长。所以地产公司也开始会变得稳健。三大红线对于行业、对于金融机构、对于地产公司，都还是有积极健康的重要作用。

（二）房地产企业的应对策略

      我个人认为资产质量和周转能力对于一家地产公司来讲是非常重要的。涉及到资产质量，这里面有三个因素：第一要看状态，第二看占比，第三看分布。对于一个地产公司来讲，资产体量里面有多少是地产，有多少是非地产。

      房地产公司多元化经营可能是最近大家比较关注的话题。很多公司规模大了之后都开始慢慢走向多元化之路。那么我个人的看法，地产公司还是要尽量围绕主业，围绕主业可以做适当的延伸，但这些延伸一定是和主业相关的。如果说一个公司有太多的非主业相关的、跨度比较大的多元化经营，还是值得注意的。这种跨度比较大的多元化经营，在资本市场上，不管是在我们的 A股，还是在欧美的股市上，这种大的多元化经营的并购往往带来股价的下跌。

      另外一个房地产的风险是媒体蹭热点。很多时候我们没有时间去接触那么多的企业，媒体变成了信息的一个来源。但是自媒体的时代，很多自媒体是没有监督、没有约束的，很多的报道是不负责任的。如果我们大量的判断分析来自于这些自媒体，可能要要注意一下的。

      另外还有永煤事件和地产债。我们国家债券市场在过去10年来，一方面债券市场发展非常快，但是在债券市场存在非常严重的非市场化的信仰。现在债券市场有几个问题：一个是不同企业发债的规模、数量差别比较大。第二个是同等资产规模的企业不同评级差别大。第三个是同等评级的企业定价差距大。这就是由于非市场化的信仰带来的。永煤事件其实对发行人、投资中介机构一个非常重要的警示是，提醒市场化的回归。

      一方面我们不应该把房地产作为短期刺激经济发展的手段，但另外一方面我们也要看到，房地产依然是社会经济的一个重要组成部分，依然是经济平稳运行的压舱石。三道红线确实是建立了一个房地产监管的长效机制。从未来来讲，房地产行业的发展应该更加健康，房地产公司的发展也会更加稳健。

      来源：2020（第十六届）中国金融风险经理年度总论坛 NO.18：房地产金融业务与风险管理——刘屹《央行新政下房地产行业风险管理》演讲文稿整理