房地产金融风险管控服务解析

吕炜

      大家好。我是来自深圳房讯通的吕炜。今天和大家分享的是对我们的一个介绍，我们起了个名字叫攻守之道，贵在不败而后胜。银行的信贷业务从规模上来讲，做大并不是特别难，难的在于做大之后，经过一个信贷周期，或者是经过一个经济周期，风控表现或者不良率能控制在合理的范围，能让收益真正的落袋为安。这才是银行业务应该有的一个状态，既要有规模，同样有好的收益。好的收益靠什么？就是靠对风险的管控。所以今天我想重点谈一下我们理解的房地产金融风险管控。

一、房地产金融的三大业务场景

      我们理解的房地产金融业务，应该有三大业务场景，第一块是房地产开发贷款，第二块房地产按揭贷款，第三块是房地产抵押贷款。就这三块的来讲，表现不太一样。

      开发贷款的政策是比较中性的，现在中央的政策是房住不炒，前段时间又有三道红线，各大银行现在基本上对开发贷采取名单管理制，有的银行是前50，有的银行是前100，不在名单之内想拿到开发贷款是挺不容易的。这样的控制带来了稳定。所以我们觉得房地产开发贷款的风险相对偏中等。第二块其实是咱们银行业务里最稳定，风险不良率最低，最好的一块资产了。第三块房地产抵押贷款，也分为两个小块，一个小块是房地产经营贷款，一个小块是房地产消费贷款。房地产抵押消费贷款其实各家银行做的都非常小，因为对贷款用途管控比较严；但是在房地产经营贷款其实是国家重点鼓励的，尤其在今年，在新冠疫情之下，宏观经济形势面临很大的考验，国家对小微企业的房地产经营贷款给予了很大的支持力度。另外从市场提升空间来看，我们预判现在整个市场的房地产经营抵押贷款大概是5~6万亿的规模。对比房地产按揭贷款20多万亿，其实还有很大的空间可以提升。另外它的周期相对偏短，抵押贷款一般一年、三年的期限比较常见。总体上来看，因为借款人本身是小微企业，小微企业的经营风险相对比较大，再加上是短期贷款，所以这个板块的风险是相对来说是偏大的。

二、房地产抵押贷款的主要风险 

      那么这个风险怎么解？房地产抵押贷款的话主要的风险点有三个。一个是估值风险。估值本身在一个相对合理的范围就可以，所谓的估值风险过高或者过低了，就是超出合理的范围之内了。估值风险第二个表现点在于假报告，现在大家都知道很多评估报告会有假报告这一说，如果出假报告一定是带着某种目的的，所以假报告一定是带来的估值风险。

      第二个风险是操作风险。操作风险主要是在房地产抵押贷款的评估过程当中，因为这里面涉及到借款人、评估机构、银行这三者之间的三角关系，三角关系过去的操作都是线下的背对背操作，这里面可能会面临一些操作风险。

      第三个风险叫做市场风险。市场风险是整体房地产市场的宏观性风险，可能会对银行带来押品风险。因为银行的房地产押品抵押周期会比较长，尽管从前面的这20年来看，中国的房地产市场是稳健向上的趋势，但是未来的10年确实不太好讲，可能持续向上的难度会比较大。从全国来讲可能是平稳、稳健，在稳健基础上可能会上下波动。

      所以在这样的情况下，我们怎么样去规避市场风险？这就回到我们的主题：攻守之道，贵在不败而后胜。房讯通提出了一套专门针对银行金融风险的数字化的管控方案。

三、房讯通是如何控制房地产金融风险的？

      房讯通是深圳的一家公司，也是国家和深圳的高新企业。我们的模式是什么？首先是以数据为核心有两个大的板块，一个板块是做评估机构。全国的评估机构有4000家，其中大概有2000家都在使用我们的信息化工具。也就是说我们用信息化的方式武装了评估机构这个行业，这是我们所谓的评估机构互联网+平台。第二，除了信息化工具外，我们会给评估机构持续打造一些跟他作业有关的设施，我把我们定义为全国最大的评估机构作业工具的基础设施服务商。通过这两个抓手，我们希望在评估行业这个行业里面进行深耕，之后对这个行业进行互联网化，进行信息化与整合。

      在这个基础上，我们可以更好地去建设数据。我们会和合作的评估机构一起来共建和共享房地产数据，当我们的数据建到一定程度的时候，就会专门为银行提供整套的，在银行的估值场景下，从营销审批、风险管控等一系列的数字化的服务。另外我们还有一套平台，这套平台把过去传统的银行和评估机构线下的合作方式全部搬到线上，可视化。这样相当于打造了一个评估机构、房讯通、银行的细分领域的生态圈，银行的客户经理的报单，完了以后评估机构的接单，接到单以后的查看，查看完以后出报告，出报告以后上传，上传以后银行的审批，包括审批结束，整个系列的工作，我们都在一个平台上完成。这个平台已经在很多银行使用了，最早是14年的时候就开始在招商银行使用了。

      深圳房讯通有10年的历史了，在这10年里我们服务了全国100多家各种类型的银行。我们现在主要为银行提供从营销审批到风险管控，全流程的数字化的估值服务。首先贷前，我们提供从线上导流到精准营销的服务。控制风险最有效的手段，是在前端选择优质客户。因为如果客户本身就是有问题，后端出问题的概率一定会高。所以我们要能在前端就把优质客户筛选进来。我们会为银行在银行的App或者微信公众号接入一个房地产自动估值系统，银行借款人或者潜在借款人可以通过银行自己的App或者公众号进入到入口，输入自己的房产信息，然后迅速获取到我的房子值多少钱，我在这家银行可以获得多少的贷款额度。通过这种方式，我们可以实现导流获客。基本上股份制银行一年的查询量有几十万。查询完之后，会有一小波客户走到下一步，就是申请贷款；申请贷款以后录入个人信息，银行获取个人征信信息；在录入相关个人信息后，银行进行审批。更多的人查询完之后，可能没有往下一步走，那么没有往下走的客户怎么办呢？我们可以做一个数据挖掘，数据挖掘之后形成客户画像，再把客户画像给到银行，告诉银行使用过的客户大致是什么样的类型，他的房屋大概是什么样的类型，它大概在什么位置，我们怎么让未来的推广和营销能够直达目标客群。

      这是我们为某家银行做的一个房产估值界面。客户估完值也可以知道自己的额度，知道自己的房产估值是多少。比如我知道我的房产可以估值到1000万，可贷的额度是700万。就此结束没有下一步申请的客户通过一个季度或者半年、一年的时间，会积累很大的体量。我们后台会把这些数据积累下来，比如这些客户查询的房产累计有10万笔，这10万笔分到某一个城市里大概有1万笔，这1万笔查询的楼盘大概是一个什么样的分布？占比最高的楼盘是哪些？第二是哪些？第三是哪些？我们可以把前几名的楼盘选取出来，看这些楼盘都有什么特征，它的大体估值在什么样的一个价段，通过价段来判断查询人可能是什么样的社会职业、收入水平，这样就会引导我们的银行对查询量比较高的楼盘做重点的营销推广。比如电梯广告，楼盘广告，这样可以更容易地触达客户。同时通过查询最多的楼盘的价格，可以反推出潜在的借款人大概属于客户里什么样的类型。 

      我们在18年的时候帮某一家股份制银行做过深圳市潜在客户的分析，分析出来查询量最高的楼盘的基本价格在50000到55000。18年的时候深圳房地产市场的平均价格大概在48000。也就是说潜在客户是处于比深圳市平均房价高10%左右的范围之内。圈定查询楼盘的名称后，就可以对相应的楼盘做重点推广，同时也对潜在客户做出了精准的画像。这是我们在贷前的一个服务。

      贷前客户进入到审批端，银行更多的是通过评估报告，以及评估报告以外的手段进行客户分析。一般来讲叫内外评相结合，内评有自己的内评系统；外评主要是两种手段，一种手段是通过评估机构传统的评估报告，另外一种手段就通过我们这样做房地产数据的科技公司，通过线上化的估值比较、评估机构的评估报告和自动估值的数据做比较,或者2~3家之间的自动估值的数据的相互比较验证，来最后确定这套物业的价格。这里我们就可以给银行提供房地产自动估值以及360度的大数据。我们有估值，有小区的基本信息，有小区的基本价格走势，有周边楼盘的价格走势，有周边的配套，还有一些案例。通过这些情况，我们把押品的360度的数据分析出来之后，更好地帮助银行人员判断房产的审批价格应该是多少，这也是对我们传统评估报告的一个校验。

      另外我们还有楼盘评级。楼盘评级是银行在房抵快贷业务中，对客户精准化营销的一个非常好的手段。上周深圳的某家银行把深圳140多个楼盘提炼出来，马上可以给到八五折。传统的话房地产是给7折的额度，但这140家楼盘是白名单，如果借款人本身的信息包括征信没有问题的话，就可以给到八五折的额度。这样马上就建立了该银行在房抵快贷业务中的特殊优势。我们觉得这个是客户分层精准化营销的典型案例。

      我们也有远程查勘的工具。现在房抵快贷追求线上化、数字化，查勘这块可能有的银行觉得如果完全线上化，没有现场查勘不太行。没关系，我们有远程查勘，远程查勘可以实现现场化，同时又不影响查勘效果。

      在审批二的阶段，我们还可以助力操作风险管控。前面讲的都是估值风险，操作风险怎么管控？我们这里也提出我们的愿景：天下再无假报告。我们判断未来银行在估值场景下是三分天下，三分天下第一是自动估值，第二是电子评估报告，第三是传统的评估报告。这三种形态会同时存在。电子评估报告的好处是什么？第一，他跟上了银行数字化、线上化的趋势，在线上进行电子评估报告的生成，加盖电子签章，快速上传，提升房抵押快贷的业务效率。新的业务模式带来一个挑战，电子评估报告里面最核心的问题是电子签章，如果是个假签章的话，报告本身就失效了。所以我们也提出了自己的电子签章，总结了有7大优势：CA认证，主体确认，数字签名（中科院的时间戳），报告存证，真伪验证，加密公证，在线公证。除了章，背后还有一套风险管控体系，从此来保证天下再无假报告的愿景。

      除了刚才讲到的电子评估报告，还会有一些传统的纸质报告，传统纸质报告会面临一些操作风险。因为传统的模式下，银行和评估机构和借款人有一个三角关系，过去的模式都是在线下来操作，这种线下的操作模式可能会带来一些隐性操作风险。在这样的背景下，我们做了一个估价风险管理平台，这个平台14年的时候在招行上线，现在招行所有的分行都在使用这个平台做业务，浦发、光大、平安等很多其他银行也在用。它整个的逻辑流程是什么？首先是客户经理登录平台，发起询价，之后银行入围的评估机构在线上进行回价。回完价之后，我们系统会根据银行确定的规则来确定一家中标，中了标之后线上通知，估机构就受理预评，到现场手机查勘或者远程查勘，查勘完之后出具预评报告，数据预评报告上传以后，银行的审批人员登录平台进行审批。整个环节平台化，线上化，可视化。整个业务的轨迹都是可留痕的，这就为银行管控操作风险提供了很好的一个保障。总结它的功能就是线上自动派单，线上询价、智能审批、移动查勘、全程作业留痕。另外评估机构也是数字化管理，也就是说整个流程进行完之后，经过一段时间，我们通过后台会把评估机构在整个业务过程当中，每一单的表现进行数字化。比如说接单效率怎么样，中标率怎么样，转化率怎么样？这些东西我们都会通过数字化的方式分析出来，提供给银行。银行后面对评估机构的管理就有依据了。

      最后我们看一下市场风险。市场风险跟银行的关系主要在于押品。这个是有一个时间段的，可能短则5年，长则10年、20年、30年。在长时间段之内，怎么保证押品能够平稳度过，能够提前处置风险，尽量少发生风险。我们有一整套的对押品的管理服务，其中包含几个模块：一个是押品标准化。现在银行对押品的管理模式基本都是表格化的，需要进行标准化，把它拆分成若干个字段，也就是结构化。结构化之后，我们会有定期的评估，另外要有压力测试，要有预警分析。在这4项的基础之上，我们现在做了一个升级，押品可视化。也就是把这4项的成果最后展现在一个大屏上，银行的相关领导可以通过手机或者通过大屏快速了解全行的押品有多少，分布在哪些城市，每个城市分布的区域是哪些。以及押品按年代维度，按面积维度，按价格维度是怎么分布的，风险点主要在哪里，表现是什么样的，具体的数量有多少，占比是多少，通过大屏一目了然。我们的押品可视化系统有个slogan叫一屏知风险，一屏护安全，一屏定政策。这套服务是针对市场风险的。

      房地产抵押贷款线上化现在已经成为银行的一个主流爆款产品，尤其在今年，政策非常友好，既有政府补贴，又有硬性的杠杆要求。另外市场空间大，现在的规模只有五六万亿，面对300万亿的房地产总蛋糕来讲，5万亿是个非常小的占比，这里面还有很大的提升空间。第三，客户痛点多。小微企业主也好，借款人也好，很多时候不知道怎么去找银行，不知道怎么去完成这样的一笔贷款，总觉得银行是门难进，事难办，款难贷，他们并不能体会到房抵快贷线上化的便捷和效率。所以要让客户更好地感受到这种快捷的服务。第四，更容易形成业务连带优势。房地产抵押贷款主要针对的客群是小微企业主，一般来讲都是有一个企业或者一个实体的，银行一旦拿到他的房产抵押贷款业务以后，未来它的工资发放、个人理财的业务都可能会形成连带优势，流到银行里来。所以这块业务我们是蛮看好的。

      最后房讯通今年也提了一个口号，我们要打造房抵一站通的一个集成服务。除了我刚才讲到的自动估值，楼盘评级，押品复估这一系列的服务以外，周边的比如说报单系统，面签等产品服务，如果银行有需求，我们都可以为银行去些量身定做，和银行一起把房抵快贷产品做好做强。

      今天我的分享就到这里了。谢谢各位老师。

来源：2020（第十六届）中国金融风险经理年度总论坛