房地产行业的新阶段、新理念、新格局

吕炜  深圳房讯通信息技术有限公司大客户总监

 

从2020年到2021年，这两年可以说是房地产行业发展历史上浓墨重彩的时间段，也是行业发生了重大转折的时间段。随着我们国家整体经济走向新阶段、新格局，房地产行业也面临新阶段、新理念和新格局。

 

一、2020-2021年的房地产市场 

首先，总的来看，2020-2021年的房地产市场一路向上，年初疫情的突然而至让大家措手不及，导致许多售楼处被迫关闭，销售基本停摆，整个行业一片悲哀之声。还记得2020年3月30日的时候，我做出呼吁，大致内容是在疫情之下，出于资金避险的需求，一二线城市核心区域的房地产是非常好的避险港湾，具有完全可预期的市场。之后从整个市场的发展趋势来看，房地产行业在疫情稳定后也确实一路向上，并双创新高：2020年，一手房和二手房的销售总额合计超22万亿元，平均单价过万。

2020年的高歌猛进一直持续到了2021年5月，整个市场又突然向下，从土地拍卖、开工率、市场销售，到库存、去化周期、开发商的资金贷款、中长期的个人贷款等多个先行指标纷纷掉头向下。在这种情况下，从2021年5月开始整个市场骤然冷却，且下行趋势越来越严重。从数据来看，受5月前市场强劲活力影响，2021年1月至10月一、二手房销售额合计仍有超16万亿元的水平。11和12月的数据具体要到年底才能得知，预计在20-22万亿之间上下波动。

此外，从5月以后，销售增速也有明显下滑。以几个数字为例：1）37%，一家以稳健著称的头部开发商9月全国销量同比下降幅度达37%；2）31%，同样是该指标，10月份达31%，下降幅度均很深；3）1650，深圳市10月份二手楼的销量为1650套，而正常的平均水平应在5000至8000套，若能到1万套则说明市场较热，10月份的1650套是深圳市近10年以来二手楼单月成交的最低销量。

 

二、2020-2021年房地产调控政策的变化

2020年8月20日，住建部、央行为房地产融资划定“三条红线”。同年12月31号，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这两个政策单拿任何一条来看都非常合理，但如果进行叠加就会发现有些问题。房地产开发本身是一个高度金融化的业务，开发商的资金来源主要分为两块，前端主要靠金融机构贷款，贷款后买地、开发、建房；后端主要靠销售回款，从而归还银行贷款、支付供应商的货款等。如果把“三条红线”理解为前门，把“银行房贷集中度管理制度”理解为后门，当两项政策一并落实时，好比前后门一起关闭，就容易出现2021年8到10月频繁爆雷的情况。

进入2021年，政策变得格外眼花缭乱，应接不暇。首先是2月8日，深圳首先推出二手房交易参考价，对存量市场进行管制，到目前为止有13个城市发布了二手房交易参考价，有8个城市发布了限跌令，即当房价跌超某个比率时，政府不再批准更低的价格。其次是22座城市的集中土拍，截止到11月28日，已有南京、苏州、深圳三座城市完成了全年三次的集中土拍。集中土拍呈现冰火两重天的景象：第一次热火朝天；第二次平均流拍率达33%，民营开发商基本集体“躺平”，参与土拍的大多是央企和本地国企这两种类型；到了第三次土拍，央企参与度降低，基本只有本地国企在独自支撑这个市场。以11月25日深圳结束的土拍为例，除了一块土地是某民营开发商通过摇号的方式获取的以外，其余10块土地均由深圳本地国企取得。此外，大学区改革也对市场产生了一定影响。

到了2021年9月，市场开始面临更为焦灼的状态。9月24日，央行季度的货币政策报告提到了“两个维护”——维护房地产市场的稳定发展，维护购房人购房的正确权益。9月29日，央行和银保监会召集在北京的各大银行开会，进行金融政策纠偏。10月15日，由中国房地产开发协会牵头，住建部参与，在北京调研头部房企。10月16日，习近平总书记在《求是》杂志上提出“加快房地产税试点”。10月20日，刘鹤副总理在论坛上对房地产金融政策过去理解上的偏差进行表态，提出要进行纠偏，整体政策面有所回暖。

 

三、2020-2021年的国际国内环境

国际上，我们正面临百年未有之大变局，中美从贸易争端进入到全面大博弈的加剧，我国在科技、基础研发方面努力补短板。 

国内可以用“三十年为一世而道更”来形容，当经济、行业都发展到一定阶段，它自身内部的发展形势、发展规律和发展阶段就会发生转变。房地产行业也是一样的道理，它也面临着新旧模式的转换期，该过程必定是剧烈的、痛苦的，非常焦虑的。旧模式下的弄潮儿很有可能在新模式下成为了失忆者，如今很多面临爆雷、面临流动性危机的开发商，在前几年其实日子过得非常好。

在中美博弈的大环境下，国家要发展实体经济、实现共同富裕，必然需要压缩房地产对资源的吸取，使更多的资源、资金向科技行业、创新产业倾斜，这是目前的大趋势。此外，行业“内卷”、民营开发商集体“躺平”、头部房企爆雷，以及从2021年9月底开始的政策的全面优化与纠偏，也都是目前房地产行业所面临的宏观环境。

 

四、对当前的判断

首先，房地产行业调控政策已经见底，但市场还在筑底过程中，预计会在2022年二季度前后见底。

其次，政策面在优化、纠偏，但有三条不会改变：第一，行业的新旧模式的转换不会改变；第二，市场总量稳中有降的趋势不会改变；第三，“一心三稳两维护”的政策总目标也不会改变。

 

五、房地产行业的新阶段、新理念、新格局

（一）新阶段

房地产行业目前的新阶段定义为从增量阶段走向存量阶段的转换期，未来将走向存量市场。增量阶段是典型的“三高”模式，即高负债、高周转、高利润，赚的是短而快的钱；存量阶段则是靠平均利润，通过精耕细作，赚慢而长的钱。

（二）新理念

就理念方面，增量阶段是“三高”理念，到存量阶段则叫“三精”理念：第一，产品讲究精益化建造，如龙湖系、旭辉系，其中旭辉系在艰难的市场情况下仍能实现同比25%的增长，正是得益于企业的深耕细作和对产品的打磨研究；第二，物业讲究精细化运营，如万象城、新天地、太古里；第三，房地产金融板块讲究精准化连接，如公募REITs、CMBS、基金、信托等。

（三）新格局

所谓新格局，即下半场的六大战场，即未来房地产行业的六大场景。第一大场景是综合性开发，未来综合性开发商在整个行业里会剩得非常少，留下如万科、华润、龙湖这样的优质企业，估计在10到20家左右，可能将占据整个市场份额的一半多；第二个场景是专业投资管理机构，如平安不动产、黑石；第三个场景是专业建造商，即代建公司；第四个场景是专业运营商，在存量市场，运营场景占的比重会越来越高，国内比较知名的专业运营商有万达商管、华润万象、万纬物流；第五个场景是物业管理，典型的有万科物业、碧桂园服务等，这些在10年前的房地产链条中存在感较低的物业管理公司从去年开始纷纷上市，有些市值甚至超过了母公司，可以说几年前想都不敢想的变化成了如今的事实；第六个场景是房地产科技，目前有营销端的贝壳、建造端的建筑机器人、运营阶段的万物云、房产估值阶段的房讯通等。

 

六、金融机构在新阶段下的投融资机会

首先，结合第一种场景，尽管未来头部房企可能留下的不多，但通过大规模的市场情景模式转换，存活下来的头部房企一定会越来越强壮，此时它的风险等各方面其实都非常可控的，因此银行等金融机构可以向他们提供融资（以债为主）。

其次，在未来存量市场，存量物业的更新、收购、改造、经营过程中将存在大量投、融、管、退的机会（以股债结合为主）。以深圳为例，深圳最近10年进入到实施阶段的城市更新项目一共有242个，其中有161个涉及前融，占比达67%。在这161个项目中，银行融资占比40%，信托占比18%，基金占比21%，资管类占比12%。

再次，有专业投资商的融资合作需求机会（股债结合），如黑石、做房地产业务信托较多的机构都属于这种类型。

最后，还有房地产科技企业的融资需求机会（股债结合），以及新赛道头部机构战略、基石投资机会（以股为主）。以贝壳为例，其多种的融资过程中出现了众多金融机构的身影。另外很多新赛道，比如之前所提的物业公司在上市过程中也会产生大量的投融资机会。未来，在存量市场上除了存留的头部房企以外，其他的几个场景都可理解为新赛道，都会出现很多优质的机构，以及许多投融资机会。

 

七、对未来的判断

目前，中国的房地产市场上，城镇家庭住房自有率达96%，城镇家庭住房套户比为1.09，也就是说平均每户有1.09套房子，这放在全世界范围来看，属于中等水平。另外，我国的城市化率达到63%，未来10年可能达到75%。综上所述，我国目前房地产市场的特点为住房总体供需平衡，但个别地区出现供应不足和供过于求同时并存的情况。

房地产行业现在的舆论环境不是特别友好，但我们要坚信一点，房地产行业在未来10到15年将仍然是支柱型产业，它每年还会有15至20万亿的市场份额，仍将是全国最大的一个市场，能够带动大量就业，只是可能因为国家要发展科技创新，从要素驱动向创新驱动转变，人民要共同富裕，导致房地产行业的C位作用没有那么强。众所周知，从全国单一行业的销售情况来看，第一是房地产，第二是汽车，但汽车行业3.9万亿的市场份额与房地产之间仍存在较大差距，并且短期内也不可能再有一个产业冲出来替代房地产，因此房地产业在未来仍将是支柱型产业。而房地产行业新旧模式转化的痛苦期未来可能会持续3到5年。

从市场的价格表现上，结合房地产税试点，我们将价格表现总结为短期全面承压，中期分化加剧，分化加剧的意思是指该涨的还会涨，该跌的可能会跌得更快，这是我们对未来的基本判断。

从活力角度，首先，房地产行业会从低势能城市向高势能城市迁移，过程中重点关注产业和人口。产业越来越强、人口流入越来越多的城市，其房价一定会有比较坚挺的支撑；而产业不强、人口有净流出的城市则非常危险。其次，城市内部的分化也会逐步加强，从弱配套区域向强配套区域迁移，也就是由远郊向近郊、由近郊向市区不断地迁移。当然，随着轨道的联接、城市化的进步，这种区域可能也会发生一些变化，过去的近郊的配套变得越来越成熟，过去的远郊可能也逐步地具备配套，但其迁移的规律不会改变。再次，刚性需求向改善、再改需求迁移，未来市场大致会由三大块组成：第一块是城市化发展过程中带来的一部分人口结婚等正常的刚性需求，相对比较稳定；另外两块是改善和再改，指已有房的人可能迫于改善生活的需求而不断地换房。这三块需求基本上支撑了未来整个城市的房地产市场需求，而投资性需求则会越来越少。最后，城市会从“摊大饼”向有机更新迁移，这之中体现的更多的是一个城市的温度，城市的人性化发展。

演讲文稿整理人：龚忻翌

责任编辑：傅泽天

来源：TGES2021（第十七届）中国金融风险经理年度总论坛：房地产金融与风险管理（11月）