房地产押品的变现能力与信用风险缓释

马松洁 前龙江银行战略发展部研究员

 

   本文从跨界人的角度出发，通过分析以房地产为担保的信贷业务，阐述房地产押品的变现能力对信用风险的缓释作用，文中“房地产押品”仅限于土地和地上建筑物，不包括地上构筑物。

   主要内容分为以下三个部分：一是房地产押品的变现能力与信用风险缓释；二是房地产押品的变现能力及其足值性；三是房地产价值评估与估值模型。

 

一、房地产押品的变现能力与信用风险缓释

（一）房地产交易与金融产品

   任何金融产品的研发都离不开交易背景的支撑，房地产金融产品也不例外。房地产交易有三种形式：房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

基于房地产交易衍生出的金融产品有很多种，例如一手房和二手房的按揭贷款是以房地产转让为背景衍生出的金融产品；以房地产为担保的消费类和经营类贷款、房地产开发项目贷款是以房地产抵押为背景衍生出的金融产品；房屋租赁贷是以房屋租赁为背景衍生出的金融产品。

   在基于房地产转让和房地产抵押衍生的金融产品中，房地产通常以土地在建工程和现房的押品形式存在，对债权提供担保，用于缓释信用风险。

（二）押品的变现能力与信用风险缓释

   长期以来，信用风险的研究相对集中于交易对手违约的可能性，即违约概率。而对交易对手违约造成的损失程度（违约损失率）的研究远远不及违约概率。

然而，作为反映信用风险程度基本参数之一的违约损失率对信用风险管理同样重要，尤其是新巴塞尔协议将违约损失率和违约概率一同纳入监管资本的框架，使得违约损失率引起了监管部门和业界的高度关注。

   除了违约概率以外，违约损失率是另一个能够反映信用风险水平的重要参数。在违约概率一定的情况下，违约损失率越高，信用风险越大，只有两者结合在一起，才能全面地反映信用风险程度。其次，作为反映信用风险的指标，预期损失率是违约概率和违约损失率的乘积。因此，在以房地产为担保的信贷业务中，房地产押品的变现能力及其足值性对违约损失的影响不容忽视。

   房地产押品的变现能力中的“变现”是指房地产能够转让。如果将不能转让的房地产设定了抵押权并担保了债权，或高估了本不足值的房地产押品价值，那么押品的变现能力将变弱，甚至消失。

   房地产押品的变现能力有两层含义：一是能否变现，表现为押品能否转让即能否成功卖出；二是能变现多少，变现金额体现了押品的足值性。

   预期损失是违约概率、违约损失率和违约风险暴露的乘积；违约损失率是1和回收率的差值，而回收率是回收金额减去回收成本，再除以违约风险暴露。如果押品不能变现，即回收金额为0，那么违约损失率就会大于1。此时预期损失大于违约风险暴露，押品的信用风险缓释能力就会丧失，将直接影响金融机构的利润水平，因为金融机构的预期损失需要用利润来弥补。

   如果押品能够变现，变现的金额则体现了押品的足值性。如果回收金额小于回收成本，违约损失率将依然大于1。

   押品的变现能力直接影响着违约损失率水平，且体现了押品的信用风险缓释程度。因此，识别和控制押品本身可能存在的风险显得尤为重要，因此金融机构应当充分重视押品的准入管理。

   《商业银行押品管理指引》（银监发[2017]16号）规定商业银行应将押品管理纳入全面风险管理体系，并强调押品准入时要审慎考虑押品本身存在的风险。同时，商业银行接受的押品应当符合以下基本条件：一是押品真实存在；二是押品权属关系清晰，抵押人对押品具有处分权；三是押品符合法律法规规定或国家政策要求；四是押品具有良好的变现能力。

   《中华人民共和国房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》分别对不得转让的房地产和不得设定抵押的房地产作出了相应的规定。其中值得关注的因素有以下几点：

   第一，不能设定抵押的房地产一定是不能转让的，相反，不能转让的房地产不一定不能抵押。例如，享受国家优惠政策的经济适用住房在五年之内不能转让，但允许抵押，可以申请按揭贷款。如果将不能转让或有转让条件约束的房地产收作了押品，债务人一旦违约，押品的变现会比较困难。比如，经济适用住房的债务人在不得转让的期限内违约，押品的处置就会受到转让期的限制。

   第二，用于教育、医疗、市政等公共福利设施的房地产不得设定抵押。这里要强调的是无论房屋所有权证书上记载的用途是什么，只要“用于”教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产就不得设定抵押权。

   第三，权属有争议的房地产不得转让，不得抵押。权属有争议的房地产一般指附着在房地产上的权属存在瑕疵，直接影响了房地产的交易。

 

二、房地产押品的变现能力及其足值性

（一）房地产押品的变现能力

1、房地产的概念

   房地产也称不动产，是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。其中依托于物质实体上的权益有以下几种：

   一是房屋所有权，包括单独所有、共同共有、按份共有、夫妻共有等形式。如果附着在房地产上的权益存在瑕疵，将会影响房地产押品的变现能力。

   二是房屋占用范围内的土地使用权，涉及土地使用权的性质、剩余的土地使用年限、权利主体的一致性等。其中权利主体通常指房屋所有人和房屋占用范围内的土地使用权人。

   三是房屋的使用权，存在房屋所有权和使用权两权分离的情况。

   四是抵押权，例如法律法规对抵押权的约束等。

   除此之外，还有租赁权、地役权等。

   如果附着在房地产上的权属存在瑕疵都会影响房地产押品的变现。

2、权属有争议的房地产

   权属有争议的房地产即指权属上存在瑕疵的房地产，举几个例子说一下：

   第一，共有权。物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房归业主共有。2008年1月公布的《房屋登记办法》规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机关在登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。但在《房屋登记办法》公布之前，开发商可以申领房屋所有权证。许多银行，尤其是地方城商行，物业用房的押品为数不少。

   关键的问题是当时开发商可以申领房屋所有权证，虽然物业用房归全体业主共有，但产权证办在了开发商名下，开发商将房子设定抵押权时，并没有业主的书面同意（本不能设定抵押权），如果物业用房担保的债务出现了违约，就无法正常处置房地产，因为不能设定抵押的房产是不能转让的。

   第二，法律法规对抵押权设定的约束。例如未成年人的房产抵押，《房屋登记办法》规定因处分未成年人房屋申请登记的，还应提供为未成年人利益的书面保证。在不动产登记的实践中，处置未成年房屋人的做法，是指处置未成年人的房产所得的价款仅用于其就医、求学，即未成年人，只有在看病和上学时，才可以申请房产作为抵押。未成年人的房产担保经营贷款或消费贷款是不被允许的，但现实中确实存在，尤其是在地县级城市，需要格外关注。

   第三，租赁权。房屋的所有权与使用权存在两权分离的情况，即房屋所有权人没有使用房产而是选择了出租。由于“买卖不破租赁”的规定，带租约的房产在租赁期限内对变现能力的影响很大。

   例如，一处存在租约的房产（在设定抵押权之前被出租，租期为十年）如果被设定了抵押权并担保了债权，那么一旦债务人在租期之内违约，处置将非常困难。买方对房屋的使用用途需遵循原租赁合同约定，即原承租人继续承租。

   以上的情况会导致房地产押品的变现能力减弱和变现能力消失的问题，直接影响债项的违约损失率水平和金融机构的利润水平，严重时甚至影响金融机构的资本充足性。

   第四，地役权。《房屋登记办法》规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用，并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。

   实际上，房地产的独立性强调的是房地产“有固定界限、可以独立使用”。比如，某商场的某一层楼或某几层楼为一笔债权提供了担保，即设定了抵押。其层数和面积已经被设定，但是在押品范围内没有楼梯间、消防通道和电梯，如果商场大门落锁，某几层或是某一层押品范围内将存在进出受阻的情况。如果债权债务人违约了，处置时买受不但要买押品，同时还要购买地役权。

   房地产的不可移动性决定了房地产的交易是其权益权属的交易，任何附着在房地产权属上的瑕疵都可能导致房地产押品的不能变现或不足值，甚至很多恶意骗贷、制造变现障碍的行为都发生在此。因此，对押品的管理实质上是对押品变现能力风险的识别、计量、监测和控制的全过程。我国的不动产登记实行属地化管理，各地方房地产登记管理部门的管理水平参差不齐，尽职尽责的登记部门对抵押权人的押品准入发挥了重要的风险防控作用，堪比商业银行的三道防线。

（二）房地产押品的足值性

1、房地产押品的价值

   任何一宗房地产的价值都受其使用目的的影响，即在不同的目的下，房地产的价值是不一样的。《房地产估价规范》列出了十二种估价目的。比如，在房地产抵押估价目的下得到的是抵押价值；在房地产转让估价目的下得到的价值是市场价值；在租赁估价目的下得到的价值是房屋的租金。此外房地产还存在征收征用价值、税收价值，以及损害赔偿价值等等。

   金融机构则关注房地产押品在抵押目的下的抵押价值。抵押价值是在市场价值的基础上进行减价修正后得到的价值。而减价修正包括两层含义：一是要修正市场价值下押品权属存瑕疵对价值的影响；二是要考虑优先受偿。房地产的价值一般是实物、区位和权属的综合价值。实物和区位的市场价值和抵押价值没有太大差别，区别就在于附着在房地产上的权属是否存在瑕疵，以及法律法规对房地产转让的约束。

2、识别房地产押品的足值性

   金融机构房地产押品的存在形式比较普遍的有三种：土地、在建工程和现房（房地合一）。识别判断房地产押品是否足值，既要考虑法律法规的约束性影响，还要考虑估值机构和估值人员的职业修养。

（1）土地

   土地押品的足值性至少要考虑两点因素：

   一是押品是否存在闲置状态。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并进行房地产开发的，必须按照土地出让合同约定的土地用途动工期限开发，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开工的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费用，满两年未开工的可以无偿收回土地使用权。

   以上规定意味着土地押品如果存在闲置状态，就有可能被征收土地闲置费用或被收回。所以在确定土地押品的价值时，就要考虑被征收闲置费用的额度以及被收回的风险。因此，识别土地押品足值性时需要考虑其是否存在闲置状态。

   二是比较契税发票和评估价值的孰低，其中涉及抵押品委托外部评估机构评估时的职业修养问题。比如，一宗刚摘牌一个月的土地使用权在设定抵押权时、，出让金契税发票上的价值是五亿，但是评估机构在取得土地使用权一个月后评估价值为十亿。此时就需要与出让金契税发票价格进行比较与分析。

（2）在建工程

   关于在建工程足值性的识别，需要考虑几方面的因素：

   首先，在建工程押品是以动态形式存在的，即押品从土地、在建工程到现房的建设过程。其次，在建工程的抵押和商品房的预售价值是不同的。如果按照商品房的预售价格来考虑抵押率，尤其是一手房按揭，一旦价格滑落，房地产市场下行，预售价格会下降。因此，在建工程的抵押价值应该体现其成本价，即建设时刻的成本价，并考虑优先受偿。

   在建工程的抵押价值比较特殊，优先受偿要考虑拖欠建筑工程的款项，即估价时点的成本价减去拖欠建筑工程的价款，再减去优先受偿额。估价时点的成本价指估价时点的开发总投资，而不仅仅是建安成本。

   《房地产抵押估价指导意见》规定评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明，存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。因此作为金融机构，在委托外部评估机构时，尤其对在建工程押品进行评估时，一定要关注是否拖欠建筑工程价款。此外，在建工程占用范围内的土地使用权面积四至应界定清楚，确保其独立使用性，并满足施工车辆进出需求。

（3）现房

   在金融机构的房地产押品中，现房的比重较大。现房的足值性将受到共有权、租赁权和地役权的影响；房屋所有权与房屋占用范围内土地使用、以及房屋所有权与其使用权两权分离的影响；法律法规对房地产交易约束的影响；权属性质、占用范围内土地使用权剩余年限的影响。

   房地产的足值性实质是要将附着在其权属上的瑕疵量化，对其市场价值进行减价修正，然后扣掉优先受偿，此时的房地产押品价值，才是比较靠谱的价值。

   房屋所有权与房屋占用范围内的使用权的瑕疵表现三个方面：一是土地使用权的性质；二是土地使用权的年限；三是权利主体的一致性。例如，经济适用住房和房改住房占用范围内的土地使用权性质是划拨的，在评定其押品价值的足值性时，首先需要将房屋占用土地的划拨使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权款项从其市场价值中扣除。其次，土地使用权年限也会对押品的足值性产生影响，如一些地方政府在招商引资时给予土地优惠政策，缩短土地使用权年限。

   此外，在权利主体不一致的情况下，需要将现房的抵押价值在市场价值的基础上扣除由权利主体不一致转变为一致的费用。所谓权利主体不一致即房子是某人的，其占用范围内的土地使用权却是其他人。

（4）处分抵押房地产所得金额的优先受偿顺序

   房地产押品的足值性，除了考虑对市场价值进行减价修正，还要考虑优于抵押权人优先受偿的额度。

   处分房地产所得金额的优先受偿顺序中，前五项是处分抵押房产的费用、应缴的税费、应补缴的出让金或补地价、拖欠承包商的建筑款，以及已担保的债权数额。在市场价值基础上进行减价修正，再把优先受偿的款额扣除，才是金融机构所需要的房地产押品价值，即抵押价值。

   此外，房屋在出租时，租赁价格的确定一定要参考租售比。租售比是每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价的比值，其中租金一样有优先受偿。如果商业用房占用范围内的土地权性质是划拨形式，房屋出租应当将租金中所含土地的收益先行上缴国家。作为租金，上缴国家部分的额度也要被扣除，才是正常抵押价值的租金水平。之所以考虑租售比，是要把当地的租金情况和房地产市场状况关联起来。

 

三、房地产估价与估值模型

（一）房地产估价模型的市场现状

1、用途局限性

   目前，各大银行的手机APP均提供了估值服务，但大多数服务仅能进行住宅用途房地产的评估，且部分银行的押品内评系统，其估值也仅限于住宅，不能对非住宅类的房地产提供估值。所以，目前市场上的房地产估价模型具有局限性。

2、价值内涵不明确

   房地产估价模型的价值内涵不明确。例如，同一地点的经济适用住房和商品房的价格是一样的，说明其减价修正体系不健全，且存在疏漏。

3、时效性差

   时效性差体现在同一模型在不同的估价时点对同一房产的估价结果相同。比如，同一个模型在今天的价格和在几个月以前的价格是相同的，说明此模型数据库对数据的采集、更新不及时，没有跟上房地产市场的变化。

4、缺乏统一性

   缺乏统一性体现在同一个时间点下，不同的模型对同一房地产的估值结果不同。市场上有各种各样的模型公司提供的房地产估价模型，在一个时点下对同一宗房地产得出的估价结果不同，即缺乏统一性。

   未来，在巴塞尔协议新标准下，对公房地产的抵押业务资本权重会下降，而下降的依据是抵押率（LTV）。如果押品是商业房地产，抵押率小于60%，其资本权重则小于70%；如果是押品是住宅，抵押率小于80%，其资本权重则小于45%。假如押品估值缺乏统一性，势必会导致同一押品同一LTV下不同机构资本占用不同。

（二）房地产押品估值模型

   建立统一的房地产抵押价值估值函数，满足对不同用途房地产抵押价值的估值需求十分重要，具体措施如下：

   一是针对各种评估方法建立统一的价格比准基础。评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。建立统一的价格比准基础，包括房地产的交易实例（房屋的交易、土地的交易）、建安成本、房屋租金等。其次，房地产地域性强的特点使得价格的比准基础需分区域建立。

   二是建立比准价格的样本数据库，并及时更新。

   三是建立完善的价格修正体系，即对房地产实物、区位和权属进行修正的完善体系。

   四是设置估值结果的偏差限额。

   房地产的用途分为居住类和非居住类（商业、办公、工业、农业、特殊用途等），只有建立了将房地产用途基本覆盖的估值模型，并且在业界统一应用，估值模型对押品变现能力的技术支撑才能相对保证，才能起到真正的风险缓释作用。

 

发言文稿整理：胡惠

责任编辑：马鸿铖

来源：【TGES前沿讲座】2022年第十八期：对公金融、授信政策与审批风险