房地产金融风险管控服务解析

一、房地产金融的三大业务场景

      我们理解的房地产金融业务，应该有三大业务场景，第一块是房地产开发贷款，第二块房地产按揭贷款，第三块是房地产抵押贷款。

二、房地产抵押贷款的主要风险

      房地产抵押贷款的话主要的风险点有三个。一个是估值风险。估值本身在一个相对合理的范围就可以，所谓的估值风险过高或者过低了，就是超出合理的范围之内了。估值风险第二个表现点在于假报告，现在大家都知道很多评估报告会有假报告这一说，如果出假报告一定是带着某种目的的，所以假报告一定是带来的估值风险。第二个风险是操作风险。操作风险主要是在房地产抵押贷款的评估过程当中，因为这里面涉及到借款人、评估机构、银行这三者之间的三角关系，三角关系过去的操作都是线下的背对背操作，这里面可能会面临一些操作风险。第三个风险叫做市场风险。市场风险是整体房地产市场的宏观性风险，可能会对银行带来押品风险。因为银行的房地产押品抵押周期会比较长，尽管从前面的这20年来看，中国的房地产市场是稳健向上的趋势，但是未来的10年确实不太好讲，可能持续向上的难度会比较大。从全国来讲可能是平稳、稳健，在稳健基础上可能会上下波动。

三、房讯通是如何控制房地产金融风险的？

      房讯通是深圳的一家公司，也是国家和深圳的高新企业。我们的模式是什么？首先是以数据为核心有两个大的板块，一个板块是做评估机构。全国的评估机构有4000家，其中大概有2000家都在使用我们的信息化工具。也就是说我们用信息化的方式武装了评估机构这个行业，这是我们所谓的评估机构互联网+平台。第二，除了信息化工具外，我们会给评估机构持续打造一些跟他作业有关的设施，我把我们定义为全国最大的评估机构作业工具的基础设施服务商。通过这两个抓手，我们希望在评估行业这个行业里面进行深耕，之后对这个行业进行互联网化，进行信息化与整合。

      贷前客户进入到审批端，银行更多的是通过评估报告，以及评估报告以外的手段进行客户分析。一般来讲叫内外评相结合，内评有自己的内评系统；外评主要是两种手段，一种手段是通过评估机构传统的评估报告，另外一种手段就通过我们这样做房地产数据的科技公司，通过线上化的估值比较、评估机构的评估报告和自动估值的数据做比较,或者2~3家之间的自动估值的数据的相互比较验证，来最后确定这套物业的价格。另外我们还有楼盘评级。楼盘评级是银行在房抵快贷业务中，对客户精准化营销的一个非常好的手段。我们也有远程查勘的工具。现在房抵快贷追求线上化、数字化，查勘这块可能有的银行觉得如果完全线上化，没有现场查勘不太行。没关系，我们有远程查勘，远程查勘可以实现现场化，同时又不影响查勘效果。

      在审批二的阶段，我们还可以助力操作风险管控。前面讲的都是估值风险，操作风险怎么管控？我们这里也提出我们的愿景：天下再无假报告。我们判断未来银行在估值场景下是三分天下，三分天下第一是自动估值，第二是电子评估报告，第三是传统的评估报告。这三种形态会同时存在。

      除了刚才讲到的电子评估报告，还会有一些传统的纸质报告，传统纸质报告会面临一些操作风险。在这样的背景下，我们做了一个估价风险管理平台，这个平台14年的时候在招行上线，现在招行所有的分行都在使用这个平台做业务，浦发、光大、平安等很多其他银行也在用。总结它的功能就是线上自动派单，线上询价、智能审批、移动查勘、全程作业留痕。另外评估机构也是数字化管理，也就是说整个流程进行完之后，经过一段时间，我们通过后台会把评估机构在整个业务过程当中，每一单的表现进行数字化。比如说接单效率怎么样，中标率怎么样，转化率怎么样？这些东西我们都会通过数字化的方式分析出来，提供给银行。银行后面对评估机构的管理就有依据了。

      最后我们看一下市场风险。市场风险跟银行的关系主要在于押品。这个是有一个时间段的，可能短则5年，长则10年、20年、30年。在长时间段之内，怎么保证押品能够平稳度过，能够提前处置风险，尽量少发生风险。我们有一整套的对押品的管理服务，其中包含几个模块：一个是押品标准化。现在银行对押品的管理模式基本都是表格化的，需要进行标准化，把它拆分成若干个字段，也就是结构化。结构化之后，我们会有定期的评估，另外要有压力测试，要有预警分析。在这4项的基础之上，我们现在做了一个升级，押品可视化。这套服务是针对市场风险的。

      房地产抵押贷款线上化现在已经成为银行的一个主流爆款产品，尤其在今年，政策非常友好，既有政府补贴，又有硬性的杠杆要求。另外市场空间大，现在的规模只有五六万亿，面对300万亿的房地产总蛋糕来讲，5万亿是个非常小的占比，这里面还有很大的提升空间。第三，客户痛点多。小微企业主也好，借款人也好，很多时候不知道怎么去找银行，不知道怎么去完成这样的一笔贷款，总觉得银行是门难进，事难办，款难贷，他们并不能体会到房抵快贷线上化的便捷和效率。所以要让客户更好地感受到这种快捷的服务。第四，更容易形成业务连带优势。房地产抵押贷款主要针对的客群是小微企业主，一般来讲都是有一个企业或者一个实体的，银行一旦拿到他的房产抵押贷款业务以后，未来它的工资发放、个人理财的业务都可能会形成连带优势，流到银行里来。所以这块业务我们是蛮看好的。

      最后房讯通今年也提了一个口号，我们要打造房抵一站通的一个集成服务。除了我刚才讲到的自动估值，楼盘评级，押品复估这一系列的服务以外，周边的比如说报单系统，面签等产品服务，如果银行有需求，我们都可以为银行去些量身定做，和银行一起把房抵快贷产品做好做强。

      来源：2020（第十六届）中国金融风险经理年度总论坛NO.18：房地产金融业务与风险管理——吕炜《房地产金融风险管控服务解析》